Как оценить строительную компанию. Независимая оценка предприятия
Строительные машины и оборудование являются наиболее важным активом любой строительной компании. Оценка этого оборудования подразумевает проведение экспертизы, в результате которой будет определена его точная стоимость. Результаты проверки могут понадобиться при залоге техники, ее продаже, сдачи в аренду или же просто для ведения бухгалтерского учета.
Какое строительное оборудование подлежит оценке?
Оценить реальную стоимость можно любого строительного оборудования. Однако выделяют несколько основных видов техники:
- Техника для земляных работ: землеройное оборудование, грунтоуплотняющие механизмы или оборудование для подготовки земли к работе.
- Подъемно-транспортное оборудование: грузоподъемные механизмы, техника для погрузки-разгрузки, транспортное оборудование.
- Техника для буровых работ: различные экскаваторы, тракторы, буровые установки и прочая специальная техника.
- Оборудование для бетонных и железобетонных работ: машины и механизмы, транспортирующие или мешающие бетон. Сюда же входит оборудование для арматуры.
- Техника для отделочных работ: механизмы для штукатурных, малярных или кровельных работ.
- Дорожное оборудование: устройства для приготовления или установки дорожных покрытий.
В каких случаях проводится оценка строительного оборудования?
Необходимость проведения экспертизы для оценки оборудования возникает при любых юридических действиях, связанных с ним. Например, такая оценка является необходимой при продаже техники, купле или сдаче в аренду.
Также оценка необходима при кредитовании или страховании, так как цена оборудования влияет на размеры выплат, взносов и т.д. Оборудование оценивают при его списании или банкротстве предприятия.
Проведение оценочной экспертизы нужно в ходе судебных разбирательств, для которых важна стоимость оборудования компании.
Плюс ко всему с помощью оценки владельцы компании могут узнать реальную стоимость своего оборудования для ведения бухгалтерии.
Перечень документов, необходимых для оценки ремонтного оборудования
Перед тем как эксперты начнут свою работу, вы должны предоставить все необходимые для этого документы.
Во-первых, вам понадобятся документы, подтверждающие то, что именно вы являетесь владельцем строительного оборудования. Во-вторых, подготовьте список всей техники, в котором для каждой единицы оборудования укажите марку, модель, серийный номер, год выпуска и ее характеристики. Вся информация должна быть подтверждена, поэтому вам также потребуются паспорта и документы на всю технику.
Если оценка уже проводилась раньше, то вам понадобятся ее результаты и стоимость оборудования на тот момент. Также потребуется информация о ремонте каждой единицы техники, если он проводился.
Заказать оценку стоимости строительного оборудования
Значение оценки строительного оборудования переоценить сложно. Она не только позволит сформировать грамотную ценовую политику, но и избежать возможных денежных потерь.
По выгодным ценам вы можете заказать экспертизу в нашей компании «Союз-Эксперт». В результате проверки, которую проводят наши эксперты, вы получите официальный документ «Отчет об оценке», который имеет юридическую силу и содержит доказательства стоимости вашего оборудования.
Заказать оценку или получить консультацию можно любым удобным для вас способом: напишите нам на e-mail, позвоните по одному из контактных номеров или обращайтесь напрямую в наш офис.
Задайте вопрос и специалисты на него ответят.
Оценить реальную стоимость акций строительных компаний – одна из наиболее сложных задач для инвестора. Это было актуально всегда, поскольку их никогда не торговались по истинной цене. До кризиса их размещали по чрезвычайно высокой стоимости, в настоящее время они котируются существенно ниже фундаментальной оценки. Данная статья построена на выводах после исследований специфики нескольких крупных строительных компаний. Этот анализ дал возможность построить адекватный алгоритм оценки стоимости их акций.
Почему стандартные методики бессильны относительно СК?
девелоперов не поддается стандартным подходам в оценке. Например, такой экспонент как выручка для СК не имеет содержания, поскольку без переоценки собственности это индекс отражает лишь то, насколько активно осуществлялись продажи недвижимости из активов в определенный промежуток времени. Если этот показатель у компании X равен нулю, то это значит, что в отчетный срок занималось исключительно строительством, ничего не продавая в установленный срок. На этом же основании составлять прогноз стоимости акций в будущем через традиционные коэффициенты (P/BV, P/E, P/S и прочие) невозможно.для прогнозирования стоимости акций СК
Исходя из вышесказанного, в отношении строительных компаний альтернатива такова – составить прогноз балансовой стоимости конкретной СК в будущем, то есть нужно дать оценку рыночной стоимости в будущем проектов, которые она имеет в настоящий момент. Безусловно, задача более объемна, нежели стандартные методы. Итак, источниками информации по СК должны быть следующие документы:
стандартная бухгалтерская отчетность;
отчеты СК ежеквартальные и годовые;
бухгалтерская отчетность по международным нормам с комментариями;
отчет эксперта-оценщика;
информация, которую СК презентует для инвесторов;
дополнительные источники из открытого доступа: статьи, новостные ленты, форумы и прочее.
Возникающие проблемы в обработке информации:
Как правило, стандартная бухгалтерская отчетность СК не консолидирована, то есть каждый строительный объект тождественен новому ЮЛ.
Международные стандарты отчетности так же создают препятствие: объекты гражданского строительства (именно они превалируют в портфеле СК) проходят по статье «Запасы» и оцениваются по реальной себестоимости, а не по справедливой.
Отчет эксперта-оценщика, публикуемый некоторыми компаниями, содержит полный список объектов с базовыми характеристиками и оценками по каждому из них. Но, во-первых, инвестору нужна стоимость акции в будущем, то есть цена портфеля СК в будущем. Во-вторых, параметры, по которым выводит стоимость объектов, могут быть различны. Инвестору, прежде всего, важен прогноз изменение стоимости на недвижимость и строительного объекта. Возвращаясь к кризису, мы помним, что те же самые эксперты либо в течение ряда лет в своих оценках не меняли цен (не смотря на изменчивые тенденции рынка), либо серьезно занижали их в течение года. Поэтому отчеты таких специалистов доверия не заслуживают, а их отчеты можно принимать исключительно, как данные об объекте и его основных параметрах (тип и класс недвижимости, сроки работ, месторасположение, доля СК в проекте и площадь).
Алгоритм прогнозирования стоимости акций СК
Исходя из вышесказанного, для возможности оценки стоимости акций строительной компании в будущем необходимо проводить переоценку всего объема недвижимости СК и выразить ее в балансе компании. Для этого нужно произвести следующие действия: 1. Собирается вся доступная информация об объектах СК, обязательная для оценки. 2. Сначала все объекты оцениваются по принадлежности к конкретным сегментам недвижимости. 3. Высчитывается общая стоимость портфеля девелопера. 4. Прогнозируем финансовое положение компании в будущем. 5. Составляются формы: отчетов о прибылях и убытках, а так же баланса. 6. Высчитывается прогнозируемая доходность и ставку собственности ценных бумаг. 7. Высчитываем обобщенную доходность с 1 акции. А теперь рассмотрим детально некоторые аспекты. Оценка объектов жилого сектора Отличительными характеристиками данного сегмента является разница во времени осуществления проекта и времени реальных продаж. Так же нужно отслеживать фактические продажи по отчетности: за месяц, за полгода, за год. Еще одним отличительным моментом является продаж по этапам, то есть различие стоимости на стадии возведения объекта и рыночной стоимостью возведенного объекта. Объясняется он как со стороны застройщика, так и со стороны дольщика. С позиции первого – это привлечение денежных средств в строительство. Для дольщика дисконт чреват рисками. По мере сооружения объекта недвижимости дисконт и риски уменьшаются. В конечном итоге объекта сводится к разнице доходов СК от продаж квартир и расходов на строительство. Оценка объектов коммерческого сектора Отличительными характеристиками данного сегмента является: Наполняемость – часть площадей сданных от общей площади объекта. Ставка капитализации – отношение аренды недвижимости и ее стоимости (с учетом рыночной конъюнктуры). Коммерческая недвижимость подразумевает два варианта реализации: продажа и . В обоих случаях, кроме дисконта, аналогичного жилой недвижимости, подразумевается дисконт за продажу сразу всех площадей, либо частей площадей крупными объемами. Если помещения будут саны в аренду, высчитываются денежные средства от нее. Объем портфеля девелопера – это сумма готовых объектов и недостроенных. Оценка объектов на стадии проектирования и земли Рассчитывая данные параметры нужно понимать: И сельскохозяйственные земли и земли под возведение сооружений рассчитываются сравнительным методом. Продажа земли в загородных поселках рассчитывается в оценке прибыли денежной. Если реализация проекта не будет начата в течение ближайших лет или не получена конкретная документация по объекту, то он рассчитывается, как земля. Различные модели бизнеса СК Отдельные СК параллельно к основной деятельности ведут дополнительные (чаще смежные). Например, строительная компания производит стройматериалы. В этом случае подсчет может быть различен: 1. Дополнительные направления рассчитываются по отдельности, а по итогу учитываются все составные части. 2. Показатели от всех видов деятельности учитываются в одном отчете об убытках и прибылях. Обобщенная оценка портфеля девелопера На этом этапе суммируются следующие показатели: Цена недостроенных объектов. Цена готовых объектов. Расходы на сооружение объектов. Доходы от продаж площадей жилого сектора. Доходы от продаж площадей коммерческого сектора. Доходы от аренды. На точку прогнозирования два первых показателя отражают балансовый СК в будущем. в денежном выражении отражают доходы минус расходы. Часть ее останется не распределенной, и также отражают балансовый капитал СК в будущем. Другая часть – отражает денежные средства необходимые компании для осуществления деятельности. Корректировки по фактической отчетности СК На этом этапе непосредственно переходим к составлению прогноза балансового капитала СК в будущем, для этого сопоставляем его с балансовым капиталом текущим. Переоценке подлежит лишь те объекты, которые существуют на начало срока. Реализация новых объектов – не фиксируется. Далее высчитывается объемы финансирования для осуществления деятельности СК. Их реализация возможна через дополнительный выпуск акций, продажу объектов или долговое управление. Кроме этого, необходимо учесть обязательства СК по налогам, в том числе от продаж. И, наконец, расчет потенциала доходности Итоговый параметр привлекательности СК для инвестора состоит из 2-х частей: ставка владения и потенциальная доходность. Ставка владения отражает доходность в длительной перспективе. Здесь учитывается каждый из видов недвижимости по своей ставке, которые потом суммируются их пропорциями в портфеле девелопера. Не забываем про корректировку на дисконт. Потенциальная доходность отражает доходность в краткосрочной перспективе. Здесь сравниваем капитализацию на точку прогнозирования и капитала по прогнозу. Не забываем о ренте СК и нормативе доходности в средней величине. Не забываем про корректировку на дисконт. Правильная оценка доходности СК – достаточно сложная задача. Именно с этим связано неадекватное поведение отдельных инвесторов, которые занимаются ценными бумагами этих компаний. Но, предложенный алгоритм оценки актуален для подсчета реального положения дел в СК - для сокращения рисков инвестора, желающего вложить собственные денежные средства в их ценные бумаги.Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
Как купить бизнес? Полезные статьи в нашей базе знаний для покупателей готового бизнеса.
Все для покупки франшизы: статьи о том,как купить франшизу, каталог франчайзинга в Украине.
Интернет бизнес приносит реальные деньги. Новости стартапов, описания IT-бизнесов и их особенностей, Статьи о продаже интернет бизнеса.
Как выбрать бизнес брокера для продажи бизнеса,что должен делать бизнес брокер и многое другое...
Свежие идеи для бизнеса с нуля, идеи для стартапов и малого бизнеса в Украине,как открыть свое дело.
Советы:на что обращать внимание при покупке готового бизнеса, как выбрать действующий бизнес и т.д..
Статьи по тематике оценки и расчета стоимости предприятия для наиболее часто встречающихся видов бизнеса.
Условия,нюансы покупки бизнеса за границей,как купить бизнес за рубежом, руководства для покупателей
Пресс-релизы, интересные статьи присланные читателями портала "БизРейтинг"
как и где нужно искать инвестиции, кто сегодня может дать деньги под интересный проект, чем может быть чревато вхождение постороннего в долю.
Если вы решили продать бизнес самостоятельно, то вам поможет пошаговое руководство по продаже малого бизнеса от БизРейтинга.
Свежие новости, прямо или косвенно касающиеся рынка готового бизнеса
Бизнес кейсы: истории о продаже и покупке бизнеса. Негативный и позитивный опыт, практика проведения сделок.
В данном разделе БизРейтинг собрал ответы на наиболее часто задаваемые вопросы относительно купли продажи готового бизнеса.
Поиск бизнеса или франшиз
Вопрос определения реальной стоимости строительного объекта в нынешних рыночных условиях весьма актуален. Новые строительные отечественные и импортные материалы, прогрессивные технологии, современные методы организации строительного производства, конкуренция на рынке строительных услуг вынуждают применять более цивилизованные формы и методики расчета стоимости конечного строительного продукта. Этот вопрос волнует, как заказчиков-застройщиков, так и тех специалистов подрядных организаций, которые определяют реальную себестоимость строительства.
Смета - это документ, определяющий на основе проектных данных стоимость строительства объекта, в том числе затраты, необходимые для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ и приобретения оборудования, а также другие затраты, связанные с осуществлением строительства. Рассчитывают сметную стоимость в так называемых гос. расценках 1984, 1991 гг. или МТСН 81-98 с применением поправочных коэффициентов. Данная база создавалась для крупного индустриального строительства и совершенно непригодна для определения стоимости индивидуального строительства. Кроме того, сметные нормативы 1984-1991 гг. морально устарели, так как не учитывают применения на практике новых технологий, материалов и изделий, инструментов и механизмов.
По ранее существующим правилам смета составлялась проектной организацией и являлась неотъемлемой частью проектной документации. Отсюда пошла практика оценивать стоимость составления сметы в процентах от стоимости проектных работ. Эта величина составляла 10% стоимости проекта, и если стоимость проекта оценивалась примерно 10% стоимости строительно-монтажных работ, то смета стоила примерно 1% стоимости строительства. Такая практика составления смет сохранилась при проектировании объектов бюджетного строительства
По-другому обстоят дела при оценке стоимости строительства объектов в частном секторе, и поэтому сметная документация, составляемая подрядными фирмами, оценивается примерно в 2 раза дешевле. Однако отсутствие единой нормативной базы коммерческого ценообразования, огромная разница в уровне квалификации сметчиков привели к возникновению множества форм и методов определения стоимости строительства. Например, трудозатратный метод, применяемый в основном при хозяйственном способе ведения работ без оформления договора-подряда с наемными рабочими. В этом случае бригадир называет сумму заработной платы, исходя из укрупненного показателя стоимости работ за 1 м2 общей площади. Цена кажется заказчику приемлемой при полном непонимании того, что конечная сумма затрат может увеличиться в 2-3 раза за счет приобретения им расходных и основных материалов, транспортных расходов, затрат времени на выбор и закупку материалов, разбирательства с подрядчиком по поводу строительства, материалов и т.д. Учитывая низкую квалификацию рабочих - «мастеров на все руки», заказчик вынужден будет принять работу с явными и скрытыми дефектами. Этот метод примитивен, но зачастую при малых объемах ремонтно-строительных работ бывает приемлемым.
Другой метод - расчет по укрупненным показателям, когда подрядчик составляет смету, в которой перечислены основные этапы или виды работ в укрупненной форме без детализации, и прилагает список материалов, их количество и стоимость. Наличие такого простого документа позволяет заказчику проверить виды работ, их количество и стоимость, а также сопоставить расценки других исполнителей. Такой метод чаще всего применяется малыми и средними строительными фирмами или более квалифицированными бригадами.
Следующий вариант - развернутая смета - предполагает подготовку полного комплекта сметной документации по традиционной форме, но в несколько упрощенном виде и с использованием собственной сметно-нормативной базы подрядчика. Такой способ ценообразования могут позволить себе только серьезные строительные компании. С учетом того, что сметные нормы формируются на основе калькуляций, технологических карт и технических условий на отдельные строительные операции, процессы и виды работ, а также практического опыта, приобретенного в течение длительного времени, такой подрядчик должен иметь квалифицированный состав инженерно-технических работников, а также владеть последними достижениями в области строительства, изучать и применять современные технологии, иметь постоянную информацию о новых материалах и изделиях.
Данный вариант наиболее перспективен, так как форма сметной документации понятна и доступна заказчику, последовательность указания расценок соответствует технологическим этапам выполнения работ, подробная описательная часть расценок исключает разную их трактовку сторонами, появляется возможность производить расчеты за фактически выполненные этапы работ. В развернутой смете помимо прямых затрат выделяются отдельной строкой накладные расходы, плановые накопления (планируемая прибыль подрядчика) и прочие затраты.
При строительстве такого серьезного объекта, как загородный дом, коттедж, который должен эксплуатироваться более 100 лет в сложных климатических условиях, затраты застройщика на проектно-сметную документацию при правильном выборе подрядчика позволят избежать долгостроя, перепланировки, брака и т.д., а при организации соответствующего контроля со стороны заказчика сберегут ему немалые средства.
Наличие сметной документации даст возможность заказчику правильно рассчитать, учесть свои финансовые возможности и вовремя (временно, конечно) отказаться от некоторой роскоши, например, строительства бассейна или зимнего сада, и сообщить об этом подрядчику до начала выполнения данных работ.
Как показала практика проверки смет, даже солидные подрядные фирмы иногда ошибаются в свою пользу, закладывая в смету «неуловимые» для застройщика лишние операции, не предусмотренные технологией или уже учтенные в составе работ и т.д. Чтобы избежать этого, заказчику желательно передать смету на экспертизу, а еще лучше - обратиться в специализированные независимые фирмы, которые будут сопровождать строительство от проверки проектно-сметной документации и соответствия выполненных строительных работ требованиям СНиПа до приемки объекта с оформлением надлежащих документов. Заказчик при этом, как ни странно, не несет дополнительных затрат за предоставленные услуги, так как гонораром будет служить лишь часть от сэкономленных для клиента средств за счет скрупулезного фиксирования недочетов и отклонений в работе строителей, которые предъявляются подрядчику и пересчитываются в денежном эквиваленте.
- Плитка
- Таблица
| Наименование | Стоимость руб. |