Подробно о соотношении и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости. Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли? Отличие кадастровой стоимости от рыночной таблица

Недвижимость в России, как и в любой другой стране, это один из самых важных и ценных сегментов рыночных отношений, который подлежит государственному учёту, контролю и уплате налогов. Поэтому все вопросы, которые касаются недвижимости, строго регулируются российским законодательством. Это та же продажа нежилого помещения, покупка земельного участка, обмен, аренда квартиры, наследие, дарение, прочие действия.

Для совершения вышеперечисленных действий нужно знать стоимость недвижимости, будь то земельного участка, прочей земли, квартиры, дома. От этой стоимости будет зависеть цена, которую собственник имеет право запросить за своё недвижимое имущество. Также от этого показателя отталкиваются банки перед оформлением кредита, а также судебные решения в спорах о разделении имущества. Более того, важнейшим для государства показателем стоимости недвижимости (участка земли, квартиры, дома) является начисление налога.

При этом важно разделять два основных понятия в оценке недвижимости: саму стоимость – объявленную как сумму, выше которой собственник не может продать объект, и цену – выраженную в денежном значении, которая может быть равна или ниже стоимости.

Суть рыночной стоимости

Рыночная стоимость – понятие, пожалуй, знакомое практически всем. Она представляет собой определённую сумму, которая состоит из оценки обмена недвижимости. Иными словами, это наиболее вероятная цена на конкурентном рынке, которую можно дать конкретному объекту недвижимости, земельному участку. При этом, если речь идёт о купле-продаже квартиры, прочего объекта недвижимости, аренде, обе стороны должны быть максимально осведомлены о нём и действовать в своих интересах добровольно.

Ещё одной важной особенностью рыночной стоимости является тот факт, что она устанавливается без учёта налогов и прочих финансовых затрат на оформление сделки.

Суть кадастровой стоимости

– понятие сравнительно новое, однако вовсе не вытесняющее рыночную оценку. Устанавливается такая стоимость путём проведения экспертизы (оценки) сотрудниками кадастровой реестровой службы в установленном порядке. При этом учитывается целевое назначения квартиры, дома, земли, хозяйственного земельного участка, прочей недвижимости, а также сдачу в эксплуатацию, площадь.

Иными словами, реестровая стоимость представляет собой государственную оценку с внесением оценки в реестр.

Расчет стоимости квартиры, нежилого здания, земельного участка, прочей недвижимости проводится с целью:

определить налога на объект недвижимости (земельного участка);
рассчитать налог в случаях купли-продажи, обмена, аренды квартиры;
переоформить жильё или земли в наследование;
оформить имущество в ипотеку или кредит;
определить цену при обмене равной жилплощади или участка земли;
переоформить собственность по договору дарения.

Взаимосвязь и разница

Поскольку рыночная и кадастровая стоимость имеют разное соотношение друг к другу, реестровая цена всё же в некотором смысле отталкивается именно от рыночной цены. Об этом говорит уже тот факт, что при расчёте кадастровой оценки во внимание берётся средняя цена недвижимости по региону, а не между всеми. Разумеется, не в чистом виде, а с учётом законодательных норм и правил кадастра. Точно так же, помимо спроса, реестровая цена теперь учитывается при рыночной оценке.

Разница в этих двух оценках чувствуется в том, что рыночная цена имеет более общие характеристики и сильно зависит от спроса, а кадастровая делает акцент на ценовой политике каждого региона в отдельности. Поэтому не редко случается, что кадастровая цена может быть ниже рыночной, редко выше или равной, а это влияет на налог, который платит собственник. Зачастую такие моменты приходится оспаривать в судебном порядке.

Ещё можно выделить, что разница между рыночной и кадастровой стоимости основана на влиянии спроса с одной стороны и целевого назначения с другой.

В кадастре целевое назначение – очень весомый показатель, например, цена сельскохозяйственного участка земли будет рассчитываться с учётом дохода от неё.

Оценка недвижимости

На сегодняшний день любые действия относительно земельного участка, дачной земли, квартиры, дома, нежилого помещения, прочей недвижимости по закону невозможны без становления её на реестровый учёт и без расчёта кадастровой стоимости. Этими вопросами занимаются государственные органы, а именно Росреестр.

Проводить такую оценку можно один раз в пять лет, но не реже. Это связано с тем, что кадастровая цена, так же как и рыночная, не стоит на месте и постоянно меняется, но быть намного ниже неё она не должна.

Проводится экспертиза
комиссией реестрового органа после того, как собственник подаст заявление о становлении на учёт (о регистрации недвижимости). Если все документы вместе с заявлением были поданы правильно и были одобрены, объект недвижимости вносится в список, по очерёдности которого будет проводиться кадастровая оценка. Но и после этого этапа нужно ждать, пока оценка будет утверждена. Только когда данные будут внесены в единую электронную базу государственного реестра недвижимости, собственнику выдадут все его правовые документы.

Обычно оценка проводится в течении тридцати дней после подачи заявления, а в течении последующих десяти дней должны быть утверждены все принятые решения по кадастровой стоимости.

Вы можете узнать кадастровую стоимость по адресу или номеру онлайн и бесплатно, используя виджет ниже.

Несмотря на то, что данный виджет используется для заказа платной выписки из ЕГРН, перед заказом вы можете совершенно бесплатно узнать кадастровую стоимость объекта.

Установление и несоответствия

После того как кадастровая цена утверждена и внесена в базу Росреестра, она становится доступной для всех заинтересованных лиц.

Посмотреть и проверить в дальнейшем, во сколько она изменилась можно несколькими способами:

В случае, если кадастровая стоимость может быть выявлена ниже рыночной (выше бывает редко, равной тоже) или сведения внесены не верно, имеют отличия от внесённых в паспорт, собственник не согласен с расчётом суммы налога, он имеет право подать заявление в Росреестр для переоценки квартиры, земельного участка, прочей недвижимости.

Если после этого восстановить справедливость не удалось, имеет смысл подать иск в суд и оспорить решение государственного реестра. Суд установит окончательную сумму, сколько стоит оспариваемое имущество.

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

рыночная стоимость,
кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

планировки,
площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
ремонта,
наличия мебели,
расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

его площади,
целевого назначения объекта,
материала, из которого построен объект,
года постройки и сдачи в эксплуатацию,
экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

вычисление суммы налога на недвижимость,
подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
оформление права наследования на жилье,
определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
Проходит проверка ваших бумаг.
Заявление одобряется.
Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
Утверждение оценки.
Внос данных в ЕГРН.
Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

В настоящее время информация обо всех объектах недвижимости граждан добавляется в Росреестр, такой порядок сложился после реформы системы учета прав на имущество. Соответственно, чтобы правильно была организована работа по налогообложению по 65 статье Земельного кодекса РФ, ввели расчет кадастровой стоимости квартиры, земельного участка и других объектов недвижимости. Это обязательная процедура. Было произведено согласование Налогового и Земельного кодексов, и разработана единая процедура по расчету кадастровой стоимости, учитывая которую, рассчитывается стоимость использования земельных участков и определяется сумма налога на объект недвижимости.

Поэтому владельцу недвижимости нужно знать, в чем же отличие кадастровой стоимости от рыночной, так как то, насколько правильно сформирована сумма влияет на величину налога.

Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости

Государственная кадастровая стоимость недвижимости должна определяться Правительством нашей страны.

На рыночную стоимость квартиры влияют разные факторы, которые не берутся в расчет при кадастровой оценке.

Также важно, что в законодательных актах об оценке государственной стоимости не присутствует само определение кадастровой собственности, есть только общие принципы расчета ее для объектов недвижимости. То есть, точного определения кадастровой стоимости нигде нет.

По существу, кадастровая цена - это результат оценки независимыми экспертами, которые рассчитывают и устанавливают стоимость предмета недвижимости, учитывая, сколько было потрачено на строительство за вычетом износа здания. И при такой оценке не учитываются важные сведения, которые важны для формирования рыночной стоимости.

Величина кадастровой стоимости влияет на формирование налогов, сколько будут сборы для оплаты процесса дарения, наследования, при оформлении ипотеки. Поэтому кадастровый показатель важен для налоговой системы страны и государства, ведь все граждане платят сборы при любых процессов с недвижимостью. Оценку недвижимости делают эксперты из Кадастровой палаты .

Рыночная стоимость - это реальная сумма, которую владелец может взять при продаже объекта недвижимости. При установлении рыночной стоимости учитывается наличие инфраструктуры рядом, есть ли детские сады, школы, больницы, магазины, все то, что нужно комфортной жизни. Также важно, насколько расположение объекта недвижимости удалено от центра города, есть ли рядом промышленные объекты, стройки. Влияет на цену и состояние дома, подъезда, придомовой территории, есть ли ремонт в квартире.

Основные причины отличия рыночной и кадастровой стоимости

На практике кадастровая стоимость различается с рыночной стоимостью недвижимости по разным причинам. К ним относятся:

Рассмотрим основные моменты, почему кадастровая стоимость предмета недвижимости может быть выше рыночной цены. К основным причинам относятся :

Для приведения механизма подсчета стоимости предметов недвижимости в более адаптивное состояние, были введены коэффициенты для учета рыночной цены, но это работает в полную силу.

Надо также учитывать, что рассчитывается рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости в регионе, однако в законе не указывается конкретное количество объектов, которые будут сравниваться, из каких источников брать информацию и как образом проверит актуальность цены.

В каких случаях делают оценку кадастровой стоимости

При налогообложении важно, какова же разница между кадастровой и рыночной стоимостью предметов недвижимости. То есть, если указана завышенная кадастровая стоимость предмета недвижимости, то может получиться большое финансовое бремя, которое будет тяжело оплатить гражданам.

Кадастровая стоимость в обязательном порядке считается в следующих случаях :

Бывает, что рыночная и кадастровая цена недвижимости могут различаться даже в несколько, при этом завышается именно оценка государственными органами.

Если обратить внимание на правила проведения расчета кадастровой стоимости в методических рекомендациях от 1999 года, то в них указано, что не должно быть отличий между кадастровой и рыночной стоимостью. Потому что кадастровая стоимость обязана показывать более реальную цену продажи объекта недвижимости.

Параметры оценки стоимости квартиры

Посмотрим, на какие параметры обращают внимание в процессе оценки стоимости квартиры, участка или дома:

Через суд можно приравнять рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, будет вынесено постановление. Это даст возможность снизить налоговую нагрузку.

Документы для оценки стоимости квартиры

Чтобы сделать оценку кадастровой стоимости, нужно собрать следующие документы:

Может ли быть кадастровая стоимость выше, чем рыночная цена объекта? На практике, такие ситуации встречаются достаточно часто, и это не особенно благоприятно для владельца недвижимости, так как налоговое бремя, возлагаемое на него, в этом случае ниже не становится.

Рыночная стоимость: что это, и для чего она нужна

Цена жилья на рынке основывается на спросе и предложении, ее размер устанавливается при помощи экономических законов, действующих на сегодняшний день.

Данная сумма не является стабильной, поэтому может резко возрасти или уменьшиться. Именно на нее опираются во время осуществления следующих правовых операций:

купля-продажа;
обмен;
залог;
оформление ссуды;
дарение;
завещание и т.д.

Важно! Экономические правила, существующие на рынке недвижимости, достаточно прочны, поэтому никто не сможет сбыть недвижимый объект по самостоятельно установленной эфемерной цене: для этого есть критерии, по которым устанавливается стоимость недвижимости в соответствии с различными параметрами.

Существуют также дополнительные характеристики, например, престижность района, в котором находится квартира, уровень комфортности ее обустройства – давность и качество проведенного ремонта, состояние сантехники и внутренних коммуникаций, кондиционеры и так далее.

Установить продажную стоимость квартиры на рынке недвижимости можно при помощи независимого оценщика, который затем оформит все итоги исследования официально.

Кадастровая стоимость: что это, и для чего она нужна

Кадастровая стоимость жилплощади – это цена, определяемая компетентными государственными органами, которые опираются на российское законодательство, касающееся деятельности оценщиков.

Описание цены объекта в кадастре:

применяется массовая оценка;
ее определяют исключительно независимые эксперты, несущие ответственность за свою деятельность, которую на них возложило государство;
процедура оценки регламентируется законом;
применяется для того, чтобы рассчитать налоговое бремя;
основной для расчета является информация, до этого помещенная в кадастр недвижимых объектов;
стоимость является периодической (пересматривается либо раз в год, либо раз в пять лет).

От чего зависит кадастровая цена имущества:

Цена квартиры на рынке на сегодняшний день.
Экономическая обстановка в государстве (регионе, городе, поселке).
Средний показатель зарплаты в данном регионе за месяц.
Цена земли, на которой находится жилплощадь.
Разновидность, группа, площадь и степень физического износа строения.
Местонахождение и общее число помещений в строении.
Возможность получения прибыли от предпринимательства (если объект арендуется).
Число этажей в здании.

Как соотнести цену недвижимого объекта в кадастре и на рынке недвижимости? Если следовать логике, можно предположить, что рыночное пространство предоставляет более вероятную и высокую цену квартиры, нежели та, что прописана в кадастре. В чем же заключается соотношение данных показателей?

Чаще всего на практике цена, прописанная в государственном кадастре недвижимости, оказывается ниже, чем та стоимость, по которой эта жилплощадь продается на рынке, однако это случается не всегда.

По жилью, расположенному в старых постройках, две стоимости обычно бывают приблизительно равными. Если верить не так давно проведенным исследованиям, несовпадение цены жилья в кадастре и на рынке равняется, в среднем, тридцати процентам, а иногда данный показатель становится ниже в два раза, при этом колебания совершаются сразу в обоих направлениях.

Кадастровая цена не оказывает никакого воздействия на рыночную.

Две стоимости рассчитываются по одному и тому же принципу, однако в случае с ценой на рынке характерен больший разброс, в зависимости от того, насколько популярен тот или иной район, а также от ремонта в квартире и того, какие средства повышения комфортности проживания в ней имеются.

Используя классические методы, любой эксперт старается соблюдать все условия, т.к. именно он подписывает документы с финальным результатом, т.е. берет на себя практически всю ответственность.

Использование показателей

Стоимость жилплощади в кадастре применяется для:

вступления в обязательства по залогу;
осуществления процесса приватизации;
ипотечного кредитования;
разрешения имущественных конфликтов в органах суда;
расчета имущественного налога и прочих сборов.

Стоимость квартиры на рынке недвижимости используется для:

изъятия квартиры для нужд государства;
установления правоотношений по залогу или ипотеке;
покупки или продажи недвижимого объекта;
при банкротстве заемщика;
для осуществления безвозмездных сделок;
установления размера вклада, носящего нематериальный характер, в уставной капитал;
принятия решений, касающихся управленческой деятельности.

Может ли цена квартиры в кадастре превысить ее же стоимость на рынке недвижимости? Да, рыночный показатель может быть ниже. Почему кадастровая стоимость идет на повышение?

Это возможно, если сам дом построен совсем недавно, при этом использовались современные материалы, закупленные по высокой цене, из них делалась кровля, ограждение стен, лифты и т.д.

В такой ситуации стоимость непосредственно постройки и самой жилплощади очень велика, и это объясняет высокую цену жилья в государственном кадастре. Оценка рыночной стоимости может находиться ниже, если район, в котором находится здание, не обладает должной популярностью и не пользуется особым спросом.

Еще один вариант – привязка и возведение жилья класса «люкс» в неинтересном, с точки зрения обычного покупателя, месте, где не развит привычный инфраструктурный комплекс, и не имеется транспортных линий в достаточном объеме.

Что делать, если кадастровая стоимость существенно превысила рыночную? Данное положение обычно не устраивает граждан, которые опасаются возникновения еще одного типа налогообложения.

Выяснив кадастровую стоимость квартиры и поняв, что она существенно превышает рыночный показатель, нужно без промедления сделать запрос актуальной справки о цене жилплощади на рынке недвижимости на период, которым датировано внесение изменений в базу государственного кадастра.

Вся суть заключается в том, что сопоставлять оценки можно лишь в случае, когда они производились в течение одного и того же периода. Как раз такой документ, то есть результат оценки стоимости квартиры на рынке, датированный тем же числом, что прописано в кадастре, будет являться основным неоспоримым фактом и для суда, и в судебном порядке оспаривания стоимости жилья, указанной в кадастре.

В течение шести месяцев со времени указания информации с итогами оценки в кадастре можно воспользоваться только составлением заявления в Росреестр, контролирующий подобные вопросы.

Если срок истек или после обращения был получен отказ, необходимо обратиться в суд. Сомневаться в этом вопросе не стоит, так как отстоять собственные права и платить меньшую сумму за собственную квартиру может каждый российский гражданин. Превышенная кадастровая стоимость непосредственно воздействует на размер налоговых выплат, и об этом следует помнить.

Понравилась статья? Поделитесь ей

Распечатать статью